Les diagnostics immobiliers, obligatoires dans le cadre de la vente ou de la location, s’appliquent également aux parties communes des immeubles collectifs. En copropriété, ce sont notamment la toiture, les caves, les murs porteurs, les canalisations, etc., qui doivent faire l’objet d’expertises réglementaires : amiante, plomb, performance énergétique, état des risques, gaz, électricité… afin d’assurer la sécurité et la transparence pour tous les copropriétaires.
Diagnostics obligatoires pour les parties communes
Diagnostic amiante (DTA)
Parties privatives : pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Parties communes (Dossier Technique Amiante, DTA) : inspection périodique et mise à jour obligatoire tous les 3 ans ou après travaux majeurs.
Diagnostic électricité
En France, plus de 20 millions de logements présentent des installations électriques à risques, exposant les occupants à des dangers d’incendie ou d’électrocution.
Pour les installations électriques de plus de 15 ans (tableaux, équipements, mise à la terre) afin de prévenir risques d’incendie ou d’électrocution.
Diagnostic Gaz
Fuites, asphyxie, intoxication au monoxyde de carbone : le gaz présente encore de sérieux risques pour la santé des occupants.
Pour toute installation intérieure de gaz de plus de 15 ans (équipement, tuyauteries, ventilation), pour détecter fuites, risques de CO ou asphyxie.
État des Risques et Pollutions (ERP) – anciennement ERNMT
Informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols, etc., selon la commune, valable 6 mois.
État Parasitaire (termites)
Dans les zones géographiques déclarées « à risque » par arrêté préfectoral, recherche de la présence de termites. (validité 6 mois)
Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur à 1949, recherche de plomb dans les peintures.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Évaluation énergétique de l’immeuble complet : obligatoire depuis 1er janvier 2025 (50–200 lots), et avant 2026 pour les plus petits ensembles, avec validité de 10 ans
Audit énergétique collectif
Pour les copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage ou climatisation collectifs, en complément ou remplacement du DPE collectif : étude plus approfondie des performances énergétiques et scénarios de travaux
Diagnostic Technique Global (DTG)
Obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété et pour les immeubles présentant des désordres (insalubres, en péril)
Les diagnostics complémentaires
Mesurage Loi Carrez
Calcul de la surface privative pour chaque lot vendu en copropriété (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Diagnostic Assainissement Non Collectif
Obligatoire si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout (vérification de la filière d’assainissement autonome avec validité 3 ans).
Cas particuliers pour les collectivités / ERP
Patrimoine historique ou public : des diagnostics complémentaires (structure, façade, accessibilité PMR, etc.) peuvent être exigés par les services de l’État ou par les réglementations locales (monument historique, sites classés).
ERP (Établissement Recevant du Public) : contrôle accessibilité et sécurité incendie selon le type (ERP 1 à 5) et la catégorie.
🧾 À retenir
C’est le syndic de copropriété ou l’autorité gestionnaire qui coordonne la réalisation de ces diagnostics et veille à leur mise à jour :
– Validité : de 3 à 10 ans selon le diagnostic ;
– Votés en AG à la majorité simple (article 24) pour les copropriétés